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5萬人搶959套房!杭州一樓盤預售凍結資金超400億
時間:2020-06-01
來源:財經中國網 
最近,杭州樓市又火了!起源于遠洋西溪公館領出一批959套房源的預售證。
 
5萬多人搶959套房子,相當于一套房子50個人在搶。
 
實際上,杭州近年來一手樓盤限價,新盤價格與周邊二手房價格倒掛的現象比比皆是,“萬人搖”項目接二連三出現。
 
最近杭州樓市又火了,起源于遠洋西溪公館領出一批959套房源的預售證。
 
超低中簽率是遠洋西溪公館關注度直線上升的原因之一。
 
5萬多人搶959套房子,相當于一套房子50個人在搶。
 
此外,按照項目驗資要求保守估算,5月最后一個周末,杭州樓市僅這一個項目就集結了超過400億資金。
 
據遠洋西溪公館微信公眾號5月28日發布信息:該項目從5月24日-5月28日進行線上購房意向登記,由于購房意向登記人數過多,資料信息審核工作量比較大,登記結果公示需要順延3天,將于次月2日公示;購房者登記中的凍結資金將于4日前全部解凍。
 
遠洋西溪公館在杭州樓市是特例,也是典型。這個位于杭州未來科技城的項目早于2009年已拿地,十年間,股東也已易主。由于種種原因時至今日開盤,對于項目開發商而言,經歷了杭州樓市的低潮與反彈周期。由于開發周期過長,項目周邊二手房3.5萬-4萬元/平方米之間,而目前項目限價才2.8萬元/平方米。
 
一家行業前20強房企杭州區域負責人對21世紀經濟報道表示:
 
市場熱度如此高的原因在于該項目均價2.8萬元/平方米,與周邊二手房價格倒掛嚴重。該項目周邊二手房價在3.5萬元/平方米-4萬元/平方米之間。
 
此外,遠洋西溪公館這次推出的房源是準現房,交房時間短對于投資客而言很吸睛。
 
實際上,杭州近年來一手樓盤限價,新盤價格與周邊二手房價格倒掛的現象比比皆是,“萬人搖”項目接二連三出現。
 
這個現象在2019年年底,2020年春節前有所放緩。比如遠洋西溪公館,曾在2019年12月推出42套排屋,建面約283-342平方米。房源均價5.48萬元/平方米,但最終只有17戶購房預登記家庭。想不到遠洋西溪公館這次推出近千套房源,引發超5萬人報名,與年前無需搖號形成巨大反差。
 
“我身邊不少人最近都去搖號了。”
 
張希文(化名)是一名房地產業從業者,據其觀察,還有購房資格的杭州人都希望能在那些一二手倒掛的區域買到新房;不僅如此,杭州放開落戶政策之后,大批外地人涌入,購房需求大增。據杭州多名業內人士預估,杭州近兩年每年新增人口都在30萬以上,每年購房需求至少新增10萬-15萬。作為浙江省省會與長三角獨一無二的大數據產業智慧城市,即將舉辦2022年亞運會的杭州正在釋放強大的虹吸效應。
 
另一名房地產從業人員王磊(化名)對21世紀經濟報道記者說:
 
“杭州樓市一直這樣,一二手倒掛現象嚴重。不是市場有多火,是大家都想去搶錢。”
 
王磊在2019年入手一套蕭山科技城的住宅,項目還沒交付,均價至今也沒有上漲。
 
樓市高燒不退的背后,是杭州2019年賣地2672億,位居全國第一,其中余杭區出讓面積最大。在土地總量、總價上,杭州2019年延續近兩年的高增長。
 
業內人士指出,亞運會開幕之前的城市基建資金缺口導致政府有賣地動力;每年杭州新增人口數量遞增、貨幣貶值壓力加大、貨幣政策寬松、利率成本趨低等,令資金導向固定資產投資。
 
資產購置恐慌?
 
“杭州樓市每個月都有‘萬人搖’,這一點不稀奇,‘五萬人搖’倒是第一次見。”王磊說。
 
由于報名人數太多,導致遠洋西溪公館銷售部工作人員工作量大增。據現場銷售人員反映,這幾天售樓處從白天到晚上下班前咨詢電話一直沒停過,工作人員忙不過來,不得不延遲購房資格審核時間。
 
據了解,杭州有一個高層次人才和無房戶優先搖號政策。
 
“高層次人才“優先政策是指:經杭州市分類認定的B、C、D、E類人才及符合條件的相應層次人才,在杭州購買首套住房。
 
無房家庭是指:在杭州市限購范圍內及臨安區范圍內無自有住房的家庭,不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”,桐廬縣、建德市、淳安縣戶籍的除符合以上條件外,還須同時在其戶籍所在地范圍內無自有住房。
 
每個項目不超過總房源量20%比例的房源供“高層次人才”優先搖號;總房源量20%比例的房源,供“無房家庭”優先搖號。
 
遠洋西溪公館這次推出的小戶型(100平方米以下)有244套,僅占25%,以最小戶型面積59平方米匡算,最低總價為170萬不到。
 
但這次開售分為兩個組團,有兩張預售證,因此也有兩個報名通道:
 
一張預售證有387套房源,如果是首套首貸購房者,項目指定銀行存款驗資40萬,二套或者全款購房的就是80萬;
 
另一張預售證有572套房源,驗資門檻首套首貸80萬,二套或者全款購房是兩倍價格。換言之,如果購房者用一張80萬的存款證明,可以在兩個通道內報名成功。
 
一般而言,不管自住客戶抑或投資客,為了加大自己的搖號中簽率,一般都會選擇兩個通道同時報名,有的甚至想方設法多用名額。按照這個驗資模式保守估計,平均一個人驗資80萬的話,目前已經凍資最少超過400億。
 
林玲(化名)為了買到這個準現房項目,找了四張房票,報了4個名額,凍資三套480萬,加上一套80萬。與林玲做法一樣的客戶不少,他們與一些手上有房票但沒錢買房的人合作,中簽之后,過段時間房子轉手,將會把利潤的5%-10%分給這些有房票的合作方。
 
地產從業人員張三(化名)對記者表示,各種利好疊加,加上市場對政府放松限價也有預期,導致杭州樓市持續火爆。
 
比如,在售的A樓盤限價2.9萬元/平方米,該項目附近地塊在拍賣之前,規定以后產品限價3.1萬元/平方米,這樣A樓盤的購買預期就被抬上去了。
 
過去兩年,杭州樓市上半年熱,下半年會稍微理性一點。而今年馬上進入六月份房企沖上半年業績的關鍵時刻,兩個超級紅盤橫空出世。一個是遠洋西溪公館;另一個是城北CBD的萬象城幸福里。
 
業內人士認為:
 
“杭州市場稍微降溫一點,就會有性價比特別高的紅盤、一二手價格倒掛盤來托一托市場,抬高預期,這對購房者和房企而言,都是有積極作用的”。
 
張希文認為,杭州市場的“搶房”現象,有人為制造資產購置恐慌的趨勢。他直言“其實可以控制這一局面的,比如全市不可能同一天有50個樓盤同時搖號,監管部門是否可以規定有購房資格的人一年只能搖號2-3次?”他認為,限制同一個人的搖號次數可以阻攔部分投資客進場。
 
事實上,杭州樓市供需缺口已出現。第三方機構數據顯示,2019年,杭州十區共成交新房13萬套,環比跌9.85%;2019年,杭州市(不含臨安)共成交超8萬套二手房,與去年同期的7.24萬套相比,上漲11.33%。這表明,杭州一年內有21萬套購房需求;中原地產庫存數據顯示,杭州市區(不含富陽、臨安)住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。而杭州2019年常住新增人口位居全國第一,同比2018年新增超55萬人,不缺乏潛在購房者。
 
杭州前5月賣地超千億
 
杭州樓市的火熱程度已然超出所有人想象,不少業內人士以為疫情之后樓市會“蔫一會”,現實不僅沒有,反彈還非常明顯。疫情過后,杭州二手房量價齊漲,5月均價2.7萬元/平方米,環比上漲2.5%。
 
與此同時,杭州推地節奏也非???。截至2020年5月份下旬,杭州土地出讓金達到1040.8億元;回看2019年,杭州也是在五月份就完成了千億出讓金的指標。
 
杭州有“限地價限房價”制度。不少新出讓地塊都采取了雙限策略。在拍地之前,開發商其實就能測算好地塊以后蓋出來的房子精裝能賣多少錢、毛坯能賣多少錢。那么按照各家成本測算,就知道地價拍到多少的時候,項目利潤有多少。雙限地的出現,也導致新房價格比周邊二手房價格便宜。
 
項目預期收益率仍是開發商拿地核心指標。以5月21日一場土拍為例,崇賢地塊由于商業占比大,預期利潤率較低,底價成交;東湖新城地塊在溢價封頂之時仍有7.8%的收益率,競拍到了自持9%方才成交;而瓶窯A6地塊在溢價封頂的時候,也有超8%的收益率,自持也達到7%。
 
綜合前述業內人士所言,地塊“雙限”下,雖然開發商的利潤空間越來越低,但基于杭州強大的城市競爭力和充足的土地供應,“房企即使測算地塊只有2-3%的利潤率也要去搶”。房地產金融屬性越來越重,導致房企對銀行貸款高度依賴,只有拿到新地塊才可能有新增貸款,從而覆蓋舊的貸款。張希文指出,目前在杭州重倉的少數幾家房企,如果一年內或者較長時間不拿地,資金鏈風險很快就會暴露。
 
去年以來,已經有甘肅建投、廣州時代、榮盛、美的置業、新鷗鵬、新世界、新鴻基、偉業控股、聚佳融、新力地產等首次進入杭州。據統計,2019年在杭州拿地前三名為融創、濱江、中國金茂。
 
 
杭州透明售房網數據顯示,2020年一季度,杭州全市總成交面積195.9萬平方米,同比下降超5%;成交金額490.2億元,較去年同期增長8.1%,疫情并未對一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價10895元/平方米,與去年同期的10930元/平方米基本一致。
 
4月,杭州土市再迎一波推地潮,共成功出讓土地43幅,同比增長29.3%,環比增長90%;總成交金額385.3億元,同比下降0.7%,環比增長195.8%。其中23幅涉宅土地,有9幅地塊競拍至自持,“封頂”、“競自持”等現象又重回市場,整體的溢價率上升至24.4%,創下了自去年7月“雙限”政策實施以來的新高。
 
 
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