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李宇嘉:熱點樓市回升明顯,樓市“后浪”來了?
時間:2020-05-15
來源:財經中國網 
作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
 
近日,熱點樓市明顯回升,1-4月份,深圳、杭州、南京新房成交同比分別增長6%、-2%和6%,4月份熱點城市新房成交量同比降幅收窄至個位數,意味著市場正在向去年同期水平靠攏。1-4月TOP100房企銷售25709億元,同比-14.5%,降幅較1-3月收窄了6.4個百分點。4月單月,TOP100房企銷售約9002億元,單月同比年內首次轉正至0.6%,較3月提升17.8個百分點。
 
剛剛過去的“五一”期間,全國12城新房成交套數大幅飆升77%。重點城市二手房市場,更有代表性。根據貝殼統計,4月重點18城鏈家二手房成交量環比增加43.1%,同比增加17.6%。4月改善性需求釋放節奏加快。數據顯示,4月鏈家18城成交面積90平以上占比高出2.2個百分比,達到30%。
 
信貸數據也支撐樓市回升。4月份,居民部門短期信貸新增2200億元,中長期信貸新增4300億元,已恢復至去年的平均水平。源頭上的地價也在上漲。近期,為激活市場,熱點城市把“壓箱底”的地塊拿出來,導致溢價率明顯回升。
 
樓市“后浪”,難有新高度
 
近期,大家都在討論,樓市還有沒有“后浪”,“后浪”在哪里?其實,除深圳、杭州等少數熱點城市,大部分城市的樓市“后浪”,難有新高度。
 
首先,熱點城市新增客源連續2周下降。根據貝殼數據,上周(5.1-5.8)10個熱點城市二手房新增客源量(電話咨詢量,非帶看量)環比-14%,其中一線城市環比-13%,二線城市環比-17%;上上周(4.27-5.3),這10個城市二手房新增客源量環比-5%,其中一線環比-3%,二線環比-10%。
 
其次,大部分城市的庫存周期在上升??硕鸾y計的28個重點城市,新房平均去化周期達20個月,同比增長了67.5%。其中,25個城市的新房庫存周期在上升,12個城市的去化周期超過18個月。
 
再次,二手房掛牌價在下降。從調價行為看,4月18個城市中有13個城市調漲占比下降,比上個月增加6個城市。深圳的調漲占比雖然較高,但啟動二手房指導價后,調漲占比下降。成交周期方面,4月客戶成交周期升至56.8天,較去年同期增加13天,市場成交節奏明顯緩慢。
 
最后,購房能力在下降。根據貝殼的交易數據,5個城市月供收入比(深圳、上海、南京、廣州、杭州,收入用城鎮居民可支配收入口徑)超過50%,13個城市月供收入比大于40%,居民房貸負擔壓力較大。隨著疫情對收入的沖擊全面顯現,加上房價上漲,市場回升“后浪”確實并不樂觀。
 
樓市“前浪”對“后浪”形成制約
 
樓市“前浪”反撲過來了。
 
首先,新房供應高峰正在到來。這也是近期各大城市庫存攀升的原因。以“累計新開工-累計銷售”作為中期庫存指標,我們發現,經過2015-2017年強力去庫存,2009-2014年積累的庫存基本消化。但是,2018年開始,新開工又明顯地攀升。而此時,新房銷售在高位徘徊,繼續向上乏力,導致新開工明顯大于銷售,中期庫存連續2年快速增長。
 
我們再以“累計供地建筑面積-累計新開工面積”,作為長期庫存指標。由于沒有用地出讓規劃建筑面積這一數據,我們無法估計全國的長期庫存。不過,近年來供地明顯攀升,特別是2019年以來,國家更強調熱點城市加快供給側調控,供地在明顯增長。根據中指院發布的數據,300城供地2016年以來連續3年增長。因此,我們推斷全國長期庫存也在明顯的攀升。
 
今年以來,由于疫情沖擊,對樓市調控而言,國家更強調供給側(而非抑制需求)。所以,盡管深圳房價明顯上漲、市場情緒火爆,但調控政策還是在供給端,不太愿意去打擊需求。比如,近期深圳發布的住宅供地計劃顯示,2020年居住用地供應較去年增加了近一倍。上海已漸進松綁人口控制,并將“集體經營性建設用地”出讓、出租納入土地入市交易范圍,以提高城市集聚力。今年以來,北京中心區優質地塊、純商品房供地供應增加,意圖就在于從土地源頭,激活樓市。
 
未來,新房中期庫存、長期庫存,將會以排山倒海之勢壓過來,從而極大地制約樓市“后浪”的高度。除了新房海量供應之外,不容忽視的是,二手房正在成為另一股制約樓市“后浪”的狠角色。4月29日,58同城、安居客發布2020年《4月國民安居指數報告》,報告顯示,4月全國二手房新增掛牌房源量環比上漲56.2%。
 
為什么掛牌量劇增?
 
過去幾年,房價快速上漲,投資客居多,上市公司也“炒房”。不久前,央行的調查報告顯示,中國城鎮居民家庭住房擁有率高達96.0%,有一套住房的家庭占比為58.4%,有兩套的占比達到31.0%,有三套及以上的占比為10.5%,戶均擁有住房達到了1.5套。
 
現在,房價漲幅趨緩,甚至下跌了。疫情下,現金流緊張,很多企業經營困難,二手房掛牌量自然暴增。而且,未來二手房掛牌量還有可能繼續創新高。因為,商品房海量竣工正在路上。2016-2018年,全國已竣工未銷售的商品房面積,創歷史新高,每年都在6億至8億平米。
 
按照2-3年的交付期,2019年開始,竣工高峰將來臨(連跌2年之后,竣工在2019年開始增長),很多房子將放租或進入二手房市場,掛牌量也將繼續創造新高。目前來看,掛牌量劇增的城市,二手房的價格大多在下跌。加上,疫情后供給側紓困,新房供應高峰一波接一波,新房價格相對優惠,極大地制約二手房的價格和交易情緒。
 
樓市的“后浪”在哪里?
 
現在,大家對非熱點區域,特別是內地的三四線城市,認為已沒有“后浪”了。過去,大家看好大灣區、長三角、京津冀、長沙和武漢構成的中部都市圈,成渝都市圈等,還有“后浪”嗎?過去,在珠三角9個城市、長三角26個城市,京津冀(2+26個城市),成渝、大武漢等,開發商大規模拿地,甚至中心城市外圍的縣城,新房市場也發展得很好,這是“面狀”機會。
 
現在看,大城市外圍,新房供應量非常大。比如,環北京(北三縣、固安、涿州、高碑店等),環滬(昆山、太倉、嘉興,甚至到南通),環廣州(廣佛、廣清,甚至到肇慶),環深圳(東莞、惠州,甚至到河源、汕尾、中山、珠海),大鄭州都市圈(鄭汴一體化、鄭洛一體化),大武漢都市圈等。
 
甚至,廣州、成都、杭州等城市,外圍區縣的新房體量也非常大,比如廣州外圍的增城、從化、花都、南沙;杭州的蕭山、富陽等,成都的雙流、溫江等。當下,這些區域的新房項目都在打折扣銷售。更重要的是,這些區域原來沒有二手房交易,現在二手房也開始海量供應上市。
 
因此,盡管近期樓市回升,但并不是“面狀”回升,而是“點狀”或“線狀”回升。比如,珠三角只有深圳在回升(近期帶動東莞回升),且主要集中在主城區,這是與過去樓市回升最大的不同;比如,環北京現在只有北京市在回升,北三縣的房價還在繼續陰跌;長三角,近期也只有上海、南京、杭州在回升,外圍市場還在明顯下行。
 
近期,各大城市都在進行都市圈規劃,就是圍繞核心城市的都市圈,大圈里面有小圈,比如廣州都市圈,既有廣佛、廣清,也有廣州和副中心南沙之間的互聯互通,廣州與幾個區域中心(增城、花都)的互聯互通。本質上,就是爭奪人口、建學校醫院、縮短與主城區的通勤成本,把規劃欠賬補上,讓既有的人口安頓下來,買房和消費,不讓房地產市場的估值體系崩潰。
 
從2019年的數據看,人口凈流入,越來越趨向于安全性高的頭部城市,比如杭州、深圳、廣州、上海、成都等,這些城市也是互聯網、信息、科技、咨詢、大消費等新興產業集聚的城市,基建投資布局會更密集。疫情后,貨幣、財政雙發力,新基建備受重視、新興產業備受重視,最受益的就是這些城市。
 
資金都在尋求避免,對上述城市,即便房價很高了,但本地居民超配地產,外地需求也紛至沓來。因此,拿房價收入比、租售比等,判斷泡沫,是不合理的。預期也好、收入也好、避險需求也好、有效需求也好、外地買家也好,都支持房價繼續上漲,樓市“后浪”也值得期待。(中新經緯APP)
 
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